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2013年09月05日  

2013-09-05 15:34:06|  分类: 经济形式 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                                                房地产市场火爆缘起买方不自信

      从2012年8月开始,房产税被炒得沸沸扬扬。目前,上海、重庆已成为房产税改革试点城市,改革扩围有可能下半年落成,杭州也许成为第三个征收房产税的城市。房产税改革对中国房地产、青岛房地产市场有着怎样的影响?青岛五月成置业发展有限公司总经理毕放世先生为我们指点迷津。


2013年09月05日 - 丽媛 - 丽媛的小屋


从2012年8月开始,房产税被炒得沸沸扬扬。目前,上海、重庆已成为房产税改革试点城市,改革扩围有可能下半年落成,杭州也许成为第三个征收房产税的城市。房产税改革对中国房地产、青岛房地产市场有着怎样的影响?青岛五月成置业发展有限公司总经理毕放世先生为我们指点迷津。

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首改和刚需占主要和”税”还有一定距离

Q:房产税的推广对于全国房地产市场的影响力多大?

A:早在房产税改革提出之初,由于大家对房产税改革的陌生会产生一些恐慌。但现在看来,房产税改革对房地产市场没有太大的影响。现在毕竟交房产税的是少数,人不是太多,现在整个大环境还是首改和刚需占主要,和税还有一定的距离。

我个人认为,税收很难改变房地产和整个土地的价格。房地产市场的价格并不取决于税的高低,而是取决于土地的增值和综合费用的上涨。税收应该不是房地产整个行业走势和房地产市场波动的最关键点,最关键点可能第一是货币波动,表现为大家都觉得买房子是唯一的理财方式,第二是整个房地产的涨幅和居民收入呈反比。其实很多人在观望在等待回落的情况下,其实损失的更大,这样情况下就形成了一个很大的购买趋势,而不是购买需求。

第三应该是综合生活成本和支出的压力。买房子后面有买房、装修、结婚、生子、生活配套五大费用,这五大费用也是现代买房人的恐惧。例如,十年前坐月子可能两万块钱足够,现在要风风光光的坐月子,可能两万块钱只能雇三个月的月嫂。

第四件是相应支出,比如说很多人为了在郊区买房,但是交通不便只能再买车,来回的交通支出也很大。

买房的后续支出相当于买房子的1/4。我们做了一个分析,这个1/4和你房子的收入是有关联的。这1/4就是说你买个80万的房子,就得拿20万花这个钱,你买个200万的房子得拿50万花这个钱,这是生活惯性。比如说我花200万买个房子,买个微面开就不大合适,这和他的需求不匹配。而买个80万的房子,买1700/平方的地板,光地板就15万,也不现实。100万的房子要拿出10万装修,5万块钱张罗婚礼、婚纱照,再拿出5万生孩子,剩下的5万要么就是买个便宜车,要么就是家居、电器等就非常紧了,不能再少了。你100平米的房子再省也要花6万块钱装修,再省可能就不是100万的水准,可能是60万、70万,大概在25%。

所以这个25%的压力和房产税是没法比的,或者说这些人根本还没有缴税的机会。至于那些能交税的人,他的其他收入,他已经过了这种生活的投入期,我孩子要是有点收入可能会去英国,没有点收入的话可能会去新西兰,实在不行我上一般的学院上个三本。

所以房产税对消费者的影响不是很大,房产税不决定消费者的投资和生活层面,从整个社会现象来看它是合理的,但是针对人的消费和房地产行业的发展来看,没有什么直接的关系。

Q:尽管“新八字方针”强调促进房地产平稳健康发展,但青岛依旧出现了“日光盘”,您如何看待“日光盘”的出现?

A:我觉得日光盘的出现很正常,主要两个原因。第一个是价格的原因,日光盘的价格区域都是相对比较低。第二是地段的原因,相对来说周边地段稀缺。我举两个例子,一个是山河城(小区网 论坛),山河城的日光盘基本还是因为价位,如果它比中海贵的话别说日光了,三年也不光,主要是一个价位的问题。我再举一个例子,海尔时代广场它除了价位还有地段,因为大家再不愿意往北走了,这是非常重要的,再往北走就到了蓝山湾中南世纪城,大家不愿意去。虽然它的价位比这两个还贵,但是还是被大家抢购,他们也算是半日光。

 

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